نقشه راه حقوقی در اماکن تجاری

در ابتدا بفرمایید سرقفلی در مفهوم حقوقی چیست و اصولاً به چه نوع املاکی تعلق می‌گیرد؟

امروزه سرقفلی عمدتاً در ارتباط با اماکن تجاری مطرح می‌شود و از نظر حقوقی به دو شکل قابل بررسی است. نخست، سرقفلی واقعی که در آن مالک مغازه، در ابتدای قرارداد مبلغی از مستأجر دریافت می‌کند و ملک تجاری خود را به او اجاره می‌دهد. دوم، حق کسب یا پیشه یا تجارت که بر اساس قانون سال ۱۳۵۶، در نتیجه فعالیت مستمر مستأجر و ایجاد رونق و شهرت تجاری در محل شکل می‌گیرد. پس از تحولات اجتماعی و اقتصادی جامعه ایران، مقتضیات تجاری باعث شد سرقفلی به‌عنوان حقی برای تاجر مستأجر، به دلیل رابطه استیجاری و جلب مشتریان دائم، رواج پیدا کند. عرف نیز به مالکان اماکن تجاری اجازه داد در ابتدای اجاره مبلغی از مستأجر دریافت کنند تا واگذاری این حق، معوض باشد و محدودیت‌های ایجادشده برای مالک جبران شود.

وجه سرقفلی در عوض چه چیزی پرداخت می‌شود؟

درباره مبلغی که مالک در ابتدای اجاره تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت می‌کند، دیدگاه‌های مختلفی مطرح شده است. وجه سرقفلی در املاک تجاری معمولاً در برابر امتیاز حق تقدم در اجاره، بهره‌برداری از محل و استفاده از موقعیت و شهرت تجاری آن پرداخت می‌شود. مستأجر ممکن است این مبلغ را به مالک یا مستأجر قبلی بپردازد تا بتواند در آن محل فعالیت کند و در تمدید اجاره نیز از امتیاز یا اولویت برخوردار باشد. برای نمونه، مالک ممکن است در برابر دریافت سرقفلی متعهد شود ملک را به شخص دیگری اجاره ندهد و مستأجر فعلی را در تمدید قرارداد مقدم بداند. همچنین شهرت تجاری، خوش‌نامی و تجمع مشتریان در یک محل می‌تواند بر ارزش آن اثر بگذارد. بر اساس دیدگاه نزدیک‌تر به عرف، مستأجر مبلغی به مالک می‌پردازد و مالک نیز در مقابل، حقی را با عنوان «حق سرقفلی» به او واگذار می‌کند. در واقع، میان مالک و مستأجر، علاوه بر قرارداد اجاره یا در ضمن آن، توافق دیگری شکل می‌گیرد که براساس آن حق سرقفلی، به‌عنوان یک حق مالی، در برابر مبلغی به مستأجر واگذار می‌شود. از همین رو، عرف با قدری مسامحه از اصطلاح «فروش سرقفلی» استفاده می‌کند.

حق کسب یا پیشه یا تجارت چگونه تعریف می‌شود؟

قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۳۹، «حق کسب و پیشه یا تجارت» را به رسمیت شناخت و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ نیز احکام و آثار این حق را مورد توجه قرار داد. قانون‌گذار در این دو قانون از اصطلاح رایج سرقفلی استفاده نکرده است؛ شاید به این دلیل که حق کسب‌وپیشه، حتی بدون پرداخت مبلغی به‌عنوان سرقفلی، می‌تواند برای مستأجر اماکن تجاری ایجاد شود. حق کسب‌وپیشه در واقع جبران زیان ناشی از تخلیه محل کار و از بین رفتن موقعیت شغلی مستأجر است که طی سال‌ها فعالیت فراهم شده است. این حق به‌تدریج برای مستأجر ایجاد می‌شود، ارزش مالی دارد و قابل قیمت‌گذاری است. در صورت تخلیه ملک، جز در موارد وقوع برخی تخلفات قانونی، این حق باید ارزیابی و به مستأجر پرداخت شود. همچنین، حق کسب یا پیشه یا تجارت را می‌توان امتیازی برای مستأجر متصرف دانست که در ادامه تصرف و اجاره محل کسب خود، نسبت به دیگران از موقعیت ویژه‌ای برخوردار می‌شود.

وجوه اشتراک حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت چیست؟

شناخت تفاوت‌های این دو حق تا حدودی دشوار است؛ زیرا با وجود تفاوت در احکام و آثار، از نظر ماهیت به یکدیگر نزدیک‌اند. هر دو، حق مالی محسوب می‌شوند، ارزش اقتصادی دارند و قابل قیمت‌گذاری به پول هستند. همچنین، اصولاً قابلیت انتقال دارند و در صورت فوت دارنده، ممکن است به ورثه منتقل شوند. این حقوق به‌عنوان بخشی از اموال بدهکار یا محکوم‌علیه نیز، با رعایت شرایط قانونی، می‌توانند موضوع توقیف، مزایده و انتقال اجرایی قرار گیرند. مستأجر دارنده این حقوق، پس از انقضای مدت اجاره حق دارد به تصرفات خود در عین مستأجره ادامه دهد.

مهم‌ترین تفاوت‌های این دو حق چیست؟

مهم‌ترین تفاوت‌های حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت را می‌توان در هشت مورد بررسی کرد.

1-تفاوت در منشا حق است

با توجه به مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، حق کسب یا پیشه یا تجارت به موجب قانون و به واسطه وجود رابطه استیجاری برای مستأجر محل‌های کسب یا تجارت یا پیشه به وجود می‌آید. بنابراین، منشأ و سبب ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت، قانون است و سابقه رابطه استیجاری شرط اعطای این حق قانونی است، به نحوی‌که هرچه سابقه این رابطه طولانی‌تر باشد، ارزش ریالی این حق بیشتر است. اما حق سرقفلی در معنای خاص خود و در مفهوم مورد نظر قانون روابط موجر و مستأجر، حقی است که از قرارداد اجاره یا قرارداد فروش و واگذاری سرقفلی یا هر عقد لازم دیگری برای مستأجر حاصل می‌شود. به عبارت دیگر، منشا و سبب تحقق این حق، عقد و قرارداد بین موجر و مستأجر است که قانون نیز به آن اعتبار و رسمیت بخشیده است. بنابراین، این حق منشأ قراردادی دارد.

در تمامی مواردی که مستأجر به موجب شرط ضمن عقد، حقی به عین مستأجره پیدا می‌کند، مستأجر حق سرقفلی یا امتیازی شبیه آن را به دست می‌آورد که بعداً می‌تواند آن را با دریافت عوض به مستأجر بعدی واگذار کند و یا با اخذ مبلغی از مالک حق خود را اسقاط کند.

2- تفاوت در نحوه ایجاد حق

حق سرقفلی ابتدا و بدون وجود رابطه استیجاری اعتبار فرض می‌شود و توسط مالک به مستأجر واگذار می‌شود، در حالی‌که حق کسب یا پیشه یا تجارت در معنای خاص آن در زمان انعقاد قرارداد وجود ندارد و به تدریج و به واسطه تداوم رابطه استیجاری برای مستأجر ایجاد می‌شود.

3-دریافت کننده عوض

سرقفلی معمولاً به مالک یا به مستأجر قبلی که دارنده این حق است پرداخت می‌شود، اما حق کسب یا پیشه یا تجارت، مطابق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، به مستأجر متصرف پرداخت می‌شود.

4- مرجع تعیین ارزش حق

میزان و ارزش سرقفلی در موارد واگذاری آن از مالک به مستأجر، توسط مالک پیشنهاد و با توافق طرفین تعیین می‌شود. اما میزان و ارزش حق کسب یا پیشه یا تجارت توسط دادگاه و با جلب نظر کارشناسی تعیین می‌شود. البته در مواردی که مستأجر سرقفلی را مجدداً به مالک واگذار می‌کند، به موجب ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، ارزش آن در صورت عدم توافق طرفین با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.

۵. عوامل موثر در تعیین ارزش حق

در تعیین ارزش سرقفلی معمولاً نوع بنا، کمیت و کیفیت آن و موقعیت محلی ملک و تجهیزات و امکانات آن ملاک محاسبه قرار می‌گیرد. اما در تعیین ارزش حق کسب یا پیشه یا تجارت، اصولاً باید طول مدت اجاره و حسن شهرت مستأجر که در معروفیت آن محل موثر بوده است و نوع کسب و پیشه و تجارت، ملاک محاسبه قرار گیرد؛ اگرچه در عمل کارشناسان همان معیار‌های نوعی را در تعیین ارزش حق کسب و پیشه نیز مورد توجه قرار می‌دهند.

۶. تفاوت در مرجع تعلّق حق

در بعضی مقررات پیش‌بینی شده که در صورت اجرای طرح دستگاه دولتی یا شهرداری، به مالک مکان تجاری که خودش بهره‌برداری می‌کند و اجاره داده نشده، مبلغی به عنوان سرقفلی یا حق واگذاری پرداخت شود. به عبارت دیگر، در تعیین ارزش ملکی که در معرض اجرای طرح عمومی قرار گرفته، ارزش سرقفلی آن نیز محاسبه و به مالک پرداخت می‌شود. بنابراین می‌شود گفت سرقفلی حق واگذاری این شخص به دیگران است که اگر طرح اجرا نمی‌شد، می‌توانست سرقفلی را به دیگران واگذار کند یا مکانی را که قابلیت تجاری دارد برای بهره‌برداری تجاری به دیگران واگذار کند، در حالی که براساس تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر، حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و همانند حق سرقفلی به مالک آن تعلق ندارد.

۷. قابلیت اسقاط و اعراض

حق کسب یا پیشه یا تجارت در قرارداد اولیه اجاره و قرارداد‌های بعدی قابل اسقاط و اعراض نیست. چرا که چنین حقی در طول رابطه استیجاری و به تدریج برای مستأجر به‌وجود می‌آید و لذا سلب و اسقاط این حق در قرارداد اولیه اجاره، اسقاط مالم یجب خواهد بود. از سوی دیگر باتوجه به ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، هرگونه شرط و توافقی به‌منظور سلب و اسقاط و اعراض از حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر در قرارداد اولیه و قرارداد‌های بعدی اجاره، کان لم‌یکن و فاقد اعتبار قانونی است. اما سرقفلی در معنای خاص آن و در مفهوم قانون ۱۳۷۶، ممکن است توسط مالک ملک برای خودش حفظ شود و به مستأجر منتقل نشود و به هر حال در صورت انتقال آن به مستأجر، به‌عنوان یک حق از جانب دارنده آن قابل اسقاط به نحو معوض یا بلاعوض خواهد بود.

۸. تفاوت در اسباب سقوط حق و زوال حق

حق کسب یا پیشه یا تجارت، تنها در صورت وقوع یکی از تخلفات مذکور در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، توسط مستأجر زائل می‌شود. البته در مورد تخلف مستأجر مبنی بر انتقال منافع به غیر بدون داشتن جواز آن، مطابق تبصره ماده ۱۹ آن قانون، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت پرداخت می‌شود. اما در مورد مستأجری که مالک سرقفلی در مفهوم قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ است، می‌توان گفت تخلف مستأجر صرفاً موجب حق فسخ اجاره برای موجر و تخلیه ملک می‌شود، اما موجب سقوط و زوال حق سرقفلی نمی‌شود.

روزنامه صبح ساحل