ساماندهی و ردیابی قراردادهای بازار مسکن

تغییر بزرگ در اثبات دعاوی ملکی

قرارداد اجاره، هرچند به طور معمول موجب انتقال مالکیت عین نمی‌شود، اما به دلیل ایجاد حق انتفاع یا حق استفاده از منافع مال غیرمنقول، ارتباط تنگاتنگی با نظام ثبت، شفافیت ثبتی و قابلیت استناد به حقوق ناشی از تصرف و انتفاع دارد. از همین رو، اجرای قانون جدید می‌تواند هم در تنظیم قراردادهای اجاره و هم در دعاوی ناشی از آن، از جمله تخلیه، مطالبه اجاره‌بها، الزام به تحویل، فسخ، تمدید، انتقال به غیر و اختلافات مربوط به مالکیت یا سمت موجر، آثار مهمی بر جای بگذارد. در نظام حقوقی ایران، یکی از مهم‌ترین منشأهای اختلاف در حوزه املاک، اتکا به اسناد عادی و معاملات فاقد ثبت رسمی است. قانون‌گذار در سال‌های اخیر با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در پی آن بوده است که روابط حقوقی مربوط به املاک را از وضعیت مبتنی بر اسناد عادی و اثبات‌های دشوار، به سوی شفافیت، رسمیت و قابلیت استناد بیشتر سوق دهد.

شکل‌گیری نظم جدید در بازار اجاره

در گذشته، تنظیم قرارداد اجاره عمدتاً تابع اراده خصوصی طرفین بود و در بسیاری موارد، ثبت آن در سامانه‌های رسمی یا اخذ کد رهگیری، بیشتر یک امتیاز یا ابزار تسهیل‌کننده تلقی می‌شد تا یک الزام حقوقی فراگیر. اما در مقررات جدید، قرارداد اجاره دیگر صرفاً یک توافق خصوصی میان موجر و مستأجر نیست، بلکه به عنوان رابطه‌ای حقوقی با آثار اقتصادی و اجتماعی گسترده، در قلمرو نظارت و کنترل حاکمیتی قرار گرفته است.این تغییر نگاه، ریشه در واقعیت‌های بازار مسکن دارد؛ بازاری که بخش قابل توجهی از نابسامانی‌های آن ناشی از فقدان شفافیت، تنظیم قراردادهای خارج از بسترهای رسمی، دشواری رهگیری روابط استیجاری و امکان انکار یا تحریف مفاد قراردادها بوده است. از همین رو، قانونگذار تلاش کرده است از طریق الزام به ثبت الکترونیکی قراردادها، هم اطلاعات بازار را سامان دهد و هم از بروز اختلافات و تخلفات بکاهد. با گسترش سیاست‌های تنظیم‌گری در بازار مسکن و اجاره، قانونگذار در سال‌های اخیر تلاش کرده است فرآیند انعقاد و تمدید قراردادهای اجاره را از حالت غیررسمی و پراکنده خارج کرده و به سمت ثبت‌پذیری، شفافیت و قابلیت نظارت هدایت کند. یکی از مهم‌ترین ابزارهای این سیاست، الزام موجران به ثبت قرارداد اجاره در سامانه‌های رسمی و پیش‌بینی ضمانت اجراهای مالیاتی و قضایی در صورت تخلف است. به موجب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب 29/۰۲/1403موجران املاک مسکونی مکلف‌اند قرارداد اجاره املاک و مستغلات را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا سامانه الکترونیک ثبت اسناد (با رعایت قوانین و مقررات مربوط) ثبت کنند.

لذا بر اساس این قانون، ثبت قرارداد دیگر یک اقدام اختیاری یا صرفاً توصیه‌ای نیست، بلکه تکلیف قانونی موجر است و دایره آن هم شامل انعقاد و هم تمدید قرارداد می‌شود و در صورت عدم ثبت موجر با پیامدهایی روبرو می‌شود. پیامد نخست، محرومیت از تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی است. اما این قانون صرفا به محرومیت مالیاتی اکتفا نکرده است و پیامد دیگری که به موجب این قانون شامل حال موجر می‌شود، جریمه قضایی به نفع دولت است. بر این اساس، مرجع رسیدگی به دعاوی مرتبط با اجاره، از جمله تخلیه، مطالبه اجور معوقه و مطالبه اجرت‌المثل مکلف است ثبت قرارداد در سامانه را بررسی کند. اگر دادگاه عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع را احراز نماید، ابتدا به دعوا رسیدگی و رأی مقتضی صادر می‌کند؛ سپس ضمن صدور رأی، موجر را به پرداخت پنجاه درصد ارزش اجاره در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم می‌کند و علاوه بر آن، موضوع را به سازمان امور مالیاتی کشور اعلام می‌کند تا محرومیت از تخفیف‌ها و معافیت‌ها اعمال شود.

جایگاه قرارداد اجاره در قانون الزام به ثبت رسمی

بر اساس ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، هرگونه معامله یا قراردادی که متضمن انتقال مالکیت عین یا منافع برای مدت بیش از دو سال باشد، باید به ثبت رسمی برسد. ثبت رسمی این‌گونه اجاره‌ها الزامی است و در صورت عدم ثبت، در مراجع قضایی و اداری با محدودیت جدی در پذیرش و استناد مواجه خواهند شد.

در رابطه با اجاره‌های کوتاه‌مدت (زیر دو سال)هرچند الزام قانونی مستقیم با ضمانت اجرای شدید نسبت به این دسته کمتر است، اما ثبت رسمی یا ثبت در سامانه‌های رسمی مورد تأیید قانون، امنیت حقوقی قابل توجهی ایجاد می‌کند و فرآیند اثبات را در صورت بروز اختلاف به‌مراتب ساده‌تر می‌سازد.

هماهنگی در هدف، تفاوت در دامنه و ضمانت اجرا

نکته مهم در تحلیل این موضوع، تفکیک میان دو قانون یادشده و فهم نسبت میان آن‌هاست. قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها با تمرکز بر تنظیم بازار و ایجاد شفافیت، ثبت قراردادهای اجاره را در سامانه‌های مشخص‌شده الزامی می‌داند. هدف اصلی این قانون بیشتر معطوف به سامان‌بخشی به بازار، جلوگیری از تخلفات، و ایجاد امکان نظارت مؤثر است.در مقابل، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بیشتر به جنبه اعتبار حقوقی و قابلیت استناد قضایی معاملات توجه دارد. این قانون در حوزه قراردادهایی که ماهیت آن‌ها انتقال حق یا ایجاد آثار پایدار بر اموال غیرمنقول است، ثبت را از سطح یک الزام اجرایی فراتر می‌برد و آن را به شرط برخورداری از برخی آثار حقوقی و قضایی تبدیل می‌کند.در مورد اجاره نیز، بر پایه این رویکرد، هرجا قرارداد از حیث مدت یا ماهیت در قلمرو شمول قانون الزام قرار گیرد، عدم ثبت آن فقط یک تخلف اداری یا صنفی تلقی نمی‌شود، بلکه ممکن است به تضعیف جدی قابلیت استناد قرارداد در مراجع قضایی بینجامد. به بیان دیگر، قانون ساماندهی بیشتر بر «لزوم ثبت» تکیه دارد، در حالی که قانون الزام علاوه بر آن، به «پیامد عدم ثبت» در حوزه دعوا و اثبات نیز توجه کرده است.

تأثیر قانون بر اعتبار اجاره‌نامه‌های عادی

به بیان دیگر، اجاره‌نامه عادی ممکن است همچنان در حد یک توافق خصوصی میان طرفین وجود داشته باشد، اما در مقام استناد در مراجع رسمی، حل اختلاف، احراز سمت موجر، اثبات رابطه استیجاری یا مقابله با اشخاص ثالث، قدرت و کارایی سابق را نخواهد داشت. یکی از مهم‌ترین آثار این تحول، تضعیف امکان استناد مستقل به اجاره‌نامه‌های عادی در دعاوی قضایی است. در گذشته، بخش مهمی از اختلافات موجر و مستأجر بر پایه اجاره‌نامه‌های دستی یا بنگاهی شکل می‌گرفت و دادگاه‌ها نیز با توسل به امارات، شهادت شهود، اوضاع و احوال، رسیدهای پرداخت اجاره‌بها و تصرفات مستأجر، رابطه استیجاری را احراز می‌کردند. اما رویکرد جدید قانونگذار بر این مبنا استوار است که روابط حقوقی مهم مربوط به اموال غیرمنقول باید در بسترهای رسمی و قابل ردیابی ثبت شوند.

جمع بندی

مجموع مقررات جدید حاکی از آن است که قرارداد اجاره در حقوق ایران در حال خروج از قلمرو سنتی و عرفی و ورود به حوزه روابط ثبت‌شده، شفاف و قابل کنترل است. قانونگذار دیگر به اجاره‌نامه صرفاً به عنوان یک توافق خصوصی میان دو شخص نگاه نمی‌کند، بلکه آن را یکی از اجزای مهم نظام تنظیم بازار مسکن و نیز یکی از اسناد مؤثر در نظم حقوقی اموال غیرمنقول می‌داند.

در این چارچوب، ثبت قرارداد اجاره در سامانه‌هایی مانند خودنویس و کاتب نه یک اقدام تشریفاتی، بلکه بخشی از الزامات حقوقی و اجرایی جدید است. اهمیت این ثبت زمانی دوچندان می‌شود که بدانیم در برخی موارد، عدم ثبت قرارداد ممکن است نه فقط موجب بروز مشکلات اداری، بلکه سبب کاهش جدی اعتبار حقوقی و دشواری استناد قضایی به آن شود.بنابراین، چه از منظر موجر و چه از منظر مستأجر، تنظیم و تمدید قرارداد اجاره در بسترهای رسمی، امروز بیش از گذشته یک ضرورت حقوقی و عملی است؛ ضرورتی که هدف نهایی آن افزایش امنیت حقوقی، کاهش اختلافات، و استقرار شفافیت در بازار اجاره است.

روزنامه صبح ساحل