نوسازی شهری به کمک قوه قضا

قانون‌گذار ایرانی با هدف پیشگیری از این مخاطرات، سازوکاری ایجاد کرده است که به موجب آن در صورت تشخیص سه کارشناس رسمی دادگستری مبنی بر پایان عمر مفید یک ساختمان یا فرسودگی کلی آن، اکثریت مالکان می‌تواننددر صورت مخالفت اقلیت اقدام به تجدید بنا کنند.

مبانی قانونی تجدید بنای اجباری

بر اساس ماده 13 قاون تملک آپارتمان‌ها، هرگاه سه کارشناس رسمی دادگستری تشخیص دهند عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا بنا دچار فرسودگی کلی است و بیم خطر وجود دارد، اکثریت مالکان می‌توانند تصمیم به تجدید بنا بگیرند. در این وضعیت، مخالفت اقلیت مانع آغاز عملیات نوسازی نخواهد بود. مهم‌ترین بخش این قانون آنجاست که مالکان موافق می‌توانند با حکم دادگاه و پس از تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالکان مخالف، ساختمان را تخریب و بازسازی کنند. هزینه‌های مربوط به اجاره مسکن و سهم هزینه‌های بازسازی، بعد از پایان پروژه از اموال مالک یا مالکان مخالف از همان واحد آپارتمانی سابق قابل وصول است. این اقدام دو هدف را دنبال می‌کند: جلوگیری از اجحاف در حق مالکیت افراد مخالف تسهیل روند خروج ساکنان و آغاز بازسازی.

نقش وزارت مسکن در جلوگیری از توقف روند

یکی از مهم‌ترین دغدغه‌ها در اجرای ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها، احتمال توقف روند بازسازی در همان مراحل ابتدایی است؛ یعنی جایی که باید کارشناسان رسمی برای ارزیابی فرسودگی ساختمان انتخاب شوند. اختلاف میان مالکان در این مرحله بسیار رایج است و در نبود یک سازوکار پیش‌بینی‌شده می‌تواند کل روند نوسازی را برای ماه‌ها یا حتی سال‌ها متوقف کند. قانون‌گذار با درک همین واقعیت، وظیفه‌ای ویژه بر عهده وزارت مسکن و شهرسازی قرار داده است تا مانع از ایجاد این بن‌بست شود. طبق این پیش‌بینی، اگر مالکان نتوانند بر سر انتخاب سه کارشناس رسمی دادگستری به توافق برسند، مدیر یا هیئت‌مدیره ساختمان می‌توانند مستقیماً از وزارت مسکن درخواست کنند که کارشناسان را تعیین کند. این اقدام یک مداخله اداری هدفمند است؛ مداخله‌ای که قصد ندارد جای مالکان را در تصمیم‌گیری بگیرد، بلکه وظیفه آن «باز کردن مسیر» و جلوگیری از تعلیق پروژه به دلیل اختلافات داخلی است. اهمیت این نقش زمانی روشن‌تر می‌شود که بدانیم مرحله کارشناسی، پایه و اساس کل فرایند بازسازی اجباری است. اگر کارشناسان نتوانند وضعیت ساختمان را بررسی کنند، عملاً هیچ‌کدام از مراحل بعدی از رأی اکثریت تا تکالیف مالکان موافق و حتی دستور تخلیه قضایی قابل اجرا نخواهد بود. بنابراین، اختلاف بر سر انتخاب کارشناس می‌تواند یک ساختمان فرسوده را در وضعیتی خطرناک و بلاتکلیف نگه دارد. دلیل این اختلاف‌ها نیز روشن است: برخی مالکان ممکن است به‌دلیل نگرانی از هزینه‌های بازسازی، عمداً انتخاب کارشناس را به تعویق بیندازند. برخی دیگر ممکن است به کارشناسانی اعتماد داشته باشند که نظرشان به نفع آنهاست. در برخی مجتمع‌ها نیز چندین گروه مالکیتی وجود دارد و هیچ اجماعی بر یک فرد یا مرجع کارشناسی شکل نمی‌گیرد. به همین دلیل، واگذاری اختیار انتخاب کارشناس به وزارت مسکن، نقش یک میانجی بی‌طرف را ایفا می‌کند. این وزارتخانه با اتکا به فهرست کارشناسان رسمی دادگستری در حوزه ساختمان، می‌تواند سه کارشناس را تعیین و معرفی کند و روند بررسی را بدون دخالت سلیقه‌ای ادامه دهد. همچنین، این مداخله دارای آثار مثبت دیگری نیز است.کاهش تنش میان مالکان، زیرا تصمیم از سوی یک مقام اداری اتخاذ شده و حوزه اختلاف را از سطح مجتمع خارج می‌کند. تسریع در روند کارشناسی و جلوگیری از طولانی شدن مذاکرات میان مالکانی که دیدگاه‌های متعارض دارند. جلوگیری از فرصت‌طلبی برخی افراد که با ایجاد تأخیر، تلاش می‌کنند روند نوسازی را به‌طور غیررسمی متوقف کنند. ایجاد سازوکار روشن برای مجتمع‌هایی که فاقد مدیریت قوی یا هماهنگ هستند. در واقع، می‌توان گفت وزارت مسکن در ماده ۱۳ نقش «ضامن حرکت روند» را دارد؛ نقش نهادی که هرگاه مذاکرات داخلی به بن‌بست برسد، با ورود محدود و تخصصی خود مسیر را باز می‌کند تا خطر فرسودگی ساختمان بیش از این به جان و مال ساکنان آسیب نرساند.

تقویت ضمانت اجرا با دو تبصره مهم

دو تبصره مهم ماده ۱۳ نیز ضمانت اجرای اقدامات را تقویت می‌کند: تبصره نخست به مدیر یا مدیران ساختمان اختیار می‌دهد که به نمایندگی از مالکان تمام اقدامات قضایی و اداری مربوط به نوسازی را انجام دهند؛ اختیاری که از طولانی شدن روند تصمیم‌گیری جلوگیری می‌کند. تبصره دوم نیز مقرر می‌دارد که چنانچه مالک مخالف با تأمین مسکن مناسب از تخلیه واحد خودداری کند، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل می‌تواند دستور تخلیه فوری صادر کند.

تعادل میان حق مالکیت و امنیت عمومی

ماهیت این ماده قانونی به‌گونه‌ای است که میان دو حق بنیادین تعادلی ظریف برقرار می‌کند: حق مالکیت و اختیار تصرف هر فرد در واحد اختصاصی خود و حق امنیت، سلامت و بقای جمعی ساکنان قانون‌گذار با پذیرش واقعیت‌های فنی و خطرهای ناشی از فرسودگی، جانب امنیت عمومی را پررنگ‌تر دیده اما سازوکارهایی برای حفظ حقوق مخالفان نیز در نظر گرفته است. ضمانت اجراهای ماده نیز نشان‌دهنده اهمیت اصل امنیت عمومی است. اختیار مدیر ساختمان برای پیگیری قضایی و همچنین امکان صدور دستور تخلیه توسط رئیس دادگستری در صورت مقاومت غیرقانونی مالکان مخالف، به‌روشنی بیان می‌کند که قانون در نهایت نمی‌تواند اجازه دهد ادامه سکونت در بنایی خطرناک، جان ده‌ها نفر را تهدید کند.ماده ۱۳ نمونه‌ای از تلاش قانون‌گذار برای پاسخ‌گویی به یک واقعیت عینی و خطرناک شهری است: وقتی یک ساختمان عملاً به مرحله خطر رسیده، تعلل یک یا چند مالک نمی‌تواند بر سرنوشت کل مجتمع سایه بیندازد. بااین‌حال اجبار قانونی، بدون تضمین حقوق مخالفان، می‌توانست خود منبع بی‌عدالتی شود؛ از همین رو سازوکارهای جبرانی در این ماده نقشی اساسی در ایجاد تعادل دارند.در نهایت، این ماده را می‌توان تلاشی برای ایجاد تعادلی سخت اما ضروری دانست؛ تعادلی که در آن امنیت عمومی و حفظ جان شهروندان در اولویت قرار گرفته اما حقوق مالکانه نیز از مسیرهای جبرانی مورد حمایت قرار می‌گیرد. اجرای دقیق و منصفانه این ماده می‌تواند یکی از نیرومندترین ابزارهای نوسازی شهری باشد؛ البته به شرط آن‌که چالش‌های اجرایی و ابهامات موجود با تدوین آیین‌نامه‌های روشن و نظارت دقیق برطرف شود.

روزنامه صبح ساحل