رکود چینی در مسکن ایران

به گزارش صبح ساحل، صنعت مسکن، بخصوص در ایران، نقشی کلیدی در پیش بردن چندین صنعت بزرگ دیگر مانند فولاد، آهن، کاشی، سیمان و حتی لوازم خانگی و... دارد. رکود در این صنعت، به معنای رکود در زنجیره‌ی تولیدی در دیگر صنایع و آسیب جدی به چرخه‌ی توسعه در کشور است.

مطابق گزارش مرکز آمار، از سال 1398 تا 1403، سهم خانوارهای شهری در منازل ملکی از 67.06 درصد به 69.19 درصد و در مناطق روستایی از 86.66 درصد به 89.28 درصد رسیده است. به عبارت دیگر در سال 1403 تنها حدود 4.17 درصد از روستانشینان و 23.14 درصد از شهرنشینان در املاک اجاره‌ای سکونت داشته‌اند. آماری که البته در نفس خود بد نیست، به این دلیل که هزینه‌های اجاره‌نشینی در کشورمان نسبت به متوسط درآمد، بیش از سایر کشورها به‌ویژه کشورهای توسعه‌یافته است. به طور متوسط، سهم مسکن، سوخت و روشنایی از درآمد یک خانواده‌ی شهری حدود 56.5 درصد است؛ به عبارت دیگر با توجه به متوسط درآمد ماهیانه 22.5 میلیونی خانوار شهری در سال 1403، حدود 12.5 میلیون تومان صرف مسکن و انرژی شده است که با توجه سهم ناچیز انرژی، عمده‌ی درآمد شهرنشینان در این سال صرف مسکن شده است. این موضوع نشان می‌دهد کاهش اجاره‌نشینی در کشورمان، امری بسیار مثبت است. اما آنچه نگران‌‌کننده به نظر می‌رسد، با تغییر الگوی زندگی در سال‌های اخیر، تجربه‌ای مشابه به چین در دو دهه‌ی گذشته از لحاظ رکود مسکن، قریب‌الوقوع است.

اصلاحاتی که متناسب با تغییر الگوی جامعه انجام نشد!

وقتی به روند بلندمدت جمعیت‌شناسی کشور نگاه می‌کنیم، متوجه می‌شویم که خانواده ایرانی در طول چهار دهه گذشته کوچک‌تر شده است. در دهه‌ی شصت، خانواده‌ها به طور متوسط پنج یا شش نفر عضو داشتند. در دهه‌ی هفتاد این عدد به حدود چهار نفر رسید. در دهه‌ی هشتاد میانگین به نزدیک سه و نیم نفر کاهش یافت و امروز میانگین جمعیت خانوار کمتر از سه نفر است. همزمان نرخ باروری نیز افت شدیدی داشته و از بیش از شش فرزند به ازای هر زن در دهه‌ی شصت به حدود ۱.۷ فرزند در سال‌های اخیر رسیده است. این تحولات به معنای کاهش طبیعی تقاضا برای واحد‌های مسکونی جدید است؛ چرا که خانواده‌های امروز نه تنها کوچک‌ترند بلکه دیرتر ازدواج می‌کنند و فرزند کمتری دارند.

سیاست‌گذاری در زمینه‌ی مسکن، باید با تغییرات محسوس در سبک زندگی خانوارهای ایرانی، بخصوص از اواسط دهه‌ی 90 همراه می‌شد؛ از جمله‌ی این تغییرات، حمایت از مسکن‌های متراژپایین، آمایش سرزمینی و تنظیم پراکندگی جمعیت با توجه به ظرفیت‌های هر منطقه است.

رکود قریب‌الوقوع چینی در مسکن؟

وضعیت کنونی ایران، مشابهت بسیاری با کشور چین در اوایل قرن بیست و یکم میلادی دارد. چین طی بیست سال گذشته تجربه‌ی رونق کم‌سابقه‌ای در بخش مسکن داشت؛ دولت و شرکت‌های ساختمانی میلیون‌ها واحد مسکونی بنا کردند و شهرهای تازه از زمین‌های بایر سربرآوردند. اما کاهش جمعیت، افت نرخ تولد و کوچک‌تر شدن خانوارها باعث شد تقاضای واقعی افت چشمگیری پیدا کند و بازار از سال ۲۰۲۰ به بعد به رکود کشیده شود. بسیاری از غول‌های ساختمانی ورشکست شدند و قیمت‌ها رو به کاهش گذاشت. اکنون نشانه‌هایی مشابه در ایران قابل مشاهده است. هرچند حجم ساخت‌وساز در ایران به وسعت چین نیست، اما افزایش تملک مسکن در کنار افت جمعیت متقاضی همان مسیر را یادآور می‌شود؛ بازاری پر از خانه‌های بلااستفاده و تقاضایی محدود که توانایی به حرکت درآوردن چرخه معاملات را ندارد.

اگرچه نمی‌توان انکار کرد که همچنان خانه‌دار شدن مردم باید در دستورکار سیاست‌گذاران کشور قرار داشته باشد؛ رشد حاشیه‌نشینی و روی آوردن به مسکن نامتعارف در کلان‌شهرها، همچنان ضرورت این موضوع را در چهارچوب اصل 31 نمایان می‌کند. بنابراین کاهش تقاضا برای مسکن‌های استیجاری، عملکرد موفق سیاست‌گذاری در کشورمان بوده است.

این در حالی است که تجویز نسخه‌هایی که از سوی برخی پیشنهاد می‌شود، مانند حذف مالیات مسکن‌های خالی، توقف اعطای زمین برای ساخت مسکن و عدم حمایت از انبوه‌سازی، دست ‌کم متناسب با شرایط حال حاضر نیست. اما انکارپذیر هم نیست که رکود تورمی موجود، جای خود را به رکودی سنگین در این صنعت و به تبع آن صنایع وابسته خواهد داد و این موضوع می‌تواند زنگ خطری جدی برای سیاست‌گذاران باشد.