تاریخ انقضای قراردادهــای سنتی

اخیرا قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پس از تصویب مجلس و سیر مراحل قانونی در نهایت توسط سرپرست ریاست جمهوری جهت اجراء، ابلاغ شد و با توجه به نوآوری و الزامات این قانون در خصوص ثبت رسمی معاملات با «مهدی هاشمی»، عضو هیئت مدیره کانون وکلای دادگستری استان هرمزگان همکلام شدیم و برای ارتقاء اطلاعات حقوقی همشهریان سوالاتی را در خصوص چگونگی این قانون، تاثیر عدم تنظیم قراردادها خارج از چارچوب این قانون، اعتبار معاملات صورت پذیرفته پیش از ابلاغ و اجرایی شدن قانون و حدود اختیارات مشاوران املاک در تنظیم قراردادها مطرح کردیم.

اشتراک گذاری:

اخیرا قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پس از تصویب مجلس و سیر مراحل قانونی در نهایت توسط سرپرست ریاست جمهوری جهت اجراء، ابلاغ شد و با توجه به نوآوری و الزامات این قانون در خصوص ثبت رسمی معاملات با «مهدی هاشمی»، عضو هیئت مدیره کانون وکلای دادگستری استان هرمزگان همکلام شدیم و برای ارتقاء اطلاعات حقوقی همشهریان سوالاتی را در خصوص چگونگی این قانون، تاثیر عدم تنظیم قراردادها خارج از چارچوب این قانون، اعتبار معاملات صورت پذیرفته پیش از ابلاغ و اجرایی شدن قانون و حدود اختیارات مشاوران املاک در تنظیم قراردادها مطرح کردیم.

به عنوان اولین سوال بفرمایید این قانون چه زمانی ابلاغ و اجرایی خواهد شد؟

این قانون در تاریخ سیزدهم خرداد ۱۴۰۳ بر اساس اصل ۱۲۳ قانون اساسی، برای اجرا، ابلاغ و مطابق ماده ۲ قانون مدنی این قانون میبایستی ظرف ۱۵ روز از تاریخ انتشار لازم الاجرا باشد اما وفق قسمت اخیر ماده ۲ قانون مدنی و ماده یک قانون فوق‌الذکر، بایستی برای اجرای این قانون، سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی راه‌اندازی شود و بالتبع، اجرای این قانون منوط به راه‌اندازی این سامانه بوده و پس از یک سال از طریق راه‌اندازی آن هر عمل حقوقی یک طرفه یا دو طرفه در خصوص اموال غیر منقول، باید از این طریق صورت گیرد.

اگر افراد مانند قبل قراردادهای خود را به صورت عادی تنظیم کنند تکلیف این قراردادها می‌شود؟

با اجرایی شدن این قانون، در صورتی که افراد نقل و انتقال خود را از طریق سامانه رسمی انجام ندهد و قرارداد خود را به‌صورت دستی و عادی انجام دهند این نقل و انتقال‌ها در محاکم قابل پذیرش نیست، دادگاه هیچ توجهی به آن‌ نمی‌کنند، فاقد اعتبار می‌باشند و هر شکایت یا ادعایی از جمله شکایت کیفری تحت عنوان انتقال مال غیر یا تخلیه، الزام به تنظیم سند رسمی و ... که ناشی از این قراردادها باشد در دادگستری قابل طرح نیست و در حقیقت قراردادهای معتبر صرفا همان‌هایی هستند که در سامانه ثبت رسمی تنظیم می‌شوند.

با این وضعیت تکلیف قراردادهای عادی که قبل از این قانون تنظیم شده چیست آیا آن‌ها هم اعتبار ندارند؟

قاعدتاً اثر قانون نسبت به آینده است و به گذشته سرایت نمی‌کند اما در همین قانون در خصوص همین قراردادها هم تعین تکلیف شده و بیان کرده این قراردادها بایستی نهایتا ظرف دوسال از تاریخ راه‌اندازی این سامانه تعین تکلیف شوند.

بدین معنی که هر کسی دعوی یا اختلافی دارد میبایستی ظرف این دو سال به‌صورت توافقی و در صورت عدم توافق با مراجعه به دادگستری در این خصوص تعین تکلیف کند و بعد از گذشت این دو سال، قراردادهای عادی و دعاوی ناشی از آن نیز در محاکم نیز قابل پذیرش نیست.

اگر املاکی توسط سازمان مسکن و شهرسازی یا منابع طبیعی موات یا ملی اعلام شده باشد تکلیف آن دسته از افرادی که نسبت به این املاک ادعا یا اعتراضی دارند، چیست؟

این دسته از افراد بایستی ادعای خود را در سامانه درج و ظرف دوسال از تاریخ بارگذاری در سامانه، حسب مورد دعوی مرتبط را در مراجع قضایی مطرح نمایند و در صورت انقضای این مدت، دعوی قابل پذیرش نخواهد بود.

اجاره املاک نیزمشمول همین قانون است و باید بصورت رسمی باشد؟

در صورتی اجاره یا حق انتفاع بیش از دوسال باشد بایستی در همین بستر تنظیم شود اما در صورتی که دو سال یا کمتر باشد نیازی نیست که الزاما بصورت رسمی انجام شود. لذا اجاره‌های کمتر از دو سال می‌تواند هم به‌صورت رسمی و هم عادی تنظیم شود.

افراد می‌توانند به علت عدم درج انتقال در سامانه، ملک را وکالتی انتقال دهند؟

هر چند وکالت دلیل بر انتقال نیست و بعدها اگر مدعی وقوع بیع یا واگذاری ملک باشند با مشکل مواجه خواهند شد چون نقل و انتقال در سامانه ثبت نشده این ادعای ایشان مبنی بر انتقال مالکیت قابل پذیرش نیست و مردم کمتر اعتماد می‌کنند که نقل و انتقال را به‌صورت وکالتی انجام دهند. با وجود این در صورت تنظیم وکالت، میبایستی مالیات و تمامی هزینه‌های دفترخانه به میزان هزینه‌های نقل و انتقال و مالیات را به‌صورت کامل پرداخت نماید. ضمن اینکه اگر ظرف نه ماه از تاریخ تنظیم این وکالت ملک منتقل نشود در صورتی که انتقال براساس این وکالت یا مستقلا صورت پذیرد، بایستی کلیه هزینه‌ها مجددا پرداخت شود و این امر باعث می‌شود مردم رغبت کمتری به این کار داشته باشند.

در سند رسمی می‌توان شرط کرد تا زمانی متعهد تمامی اقساط وتعهدات خود را انجام نداده است از نقل و انتقال منع شود؟

بله طرفین می‌توانند در قرارداد رسمی خود شرط کنند تا زمان انجام تعهدات حق انتقال وجود نداشته باشد و سامانه به گونه‌ای طراحی می‌گردد که امکان انتقال در مهلت تعیین شده فراهم نباشد.

آیا با وجود این قانون، مشاوران املاک نمی‌توانند قراردادی تنظیم نمایند؟

قاعدتا اجرای این قانون همانگونه که گفته شد منوط به راه‌اندازی این سامانه است و حداکثر زمانی که قانون برای راه‌اندازی معین کرده یکسال می‌باشد لذا تا زمانی که سامانه توسط اداره ثبت راه‌اندازی نشده قاعدتاً تنظیم سند عادی در املاک ایراد ندارد ولی پس از راه‌اندازی سامانه ثبتی دیگر بنگاه‌های املاک، حق تنظیم قرارداد نقل و انتقال عادی و معمول و مرسوم را نداشته و متصدی املاک فقط با حضور طرفین می‌تواند مذاکرات مقدماتی را انجام داده و به نوعی پیش نویس قرارداد را تنظیم کند اما در نهایت طرفین برای تنظیم قراداد اصلی می‌بایستی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند لذا اختیار مشاورین املاک صرفا مذاکرات مقدماتی و پیش‌نویس است نه تنظیم خود قرارداد.

با توجه به این قانون پیشنهاد شما به شهروندان چیست؟

با توجه به نوآوری‌های این قانون و اینکه افراد ممکن است ندانسته با تنظیم قرارداد عادی (غیر رسمی) اقدامی کنند که بعدها دچار خسارت مادی و معنوی شوند توصیه اکید این است که حتما و قبل از تنظیم هر نوع قراردادی از جمله خرید و فروش، اجاره و... با یک وکیل مشاوره کنند و از مفاد این قانون بصورت دقیق و کامل مطلع باشند.

به این مطلب امتیاز دهید:

هنوز امتیازی ثبت نشده است؛ اولین نفر باشید!

دیدگاه ها (0)